Il cappotto termico viene spesso presentato come una soluzione universale per migliorare l’efficienza energetica di un edificio, ma nei contesti condominiali la scelta tra cappotto interno ed esterno è tutt’altro che banale. Le differenze non sono solo tecniche, ma incidono su aspetti normativi, sul comfort abitativo reale e persino sulla percezione di valore dell’immobile.
Il cappotto esterno è generalmente la soluzione più efficace dal punto di vista fisico. Avvolgendo l’edificio, riduce in modo significativo i ponti termici e protegge la struttura dalle escursioni termiche. Nei condomìni, però, questa soluzione si scontra spesso con vincoli urbanistici, regolamenti comunali, vincoli paesaggistici o semplicemente con l’impossibilità di ottenere l’unanimità assembleare. Anche quando è tecnicamente realizzabile, i costi elevati e la complessità gestionale rendono l’intervento lungo e conflittuale.
Il cappotto interno nasce proprio come risposta a questi limiti, ma porta con sé criticità spesso sottovalutate. Isolare dall’interno significa spostare il punto di condensazione verso la muratura esistente. Se il progetto non è estremamente accurato, il rischio di condensa interstiziale diventa concreto. L’umidità che si forma all’interno delle pareti non è immediatamente visibile, ma nel tempo può degradare i materiali, favorire la formazione di muffe e ridurre la durabilità dell’intervento.
Dal punto di vista normativo, il cappotto interno non è sempre neutro. In alcuni casi può incidere sulle superfici utili e sui parametri catastali, soprattutto quando la riduzione di superficie calpestabile non è trascurabile. Nei condomìni, questo aspetto assume rilevanza anche in termini di millesimi e di rapporti tra proprietà private e parti comuni. Un intervento apparentemente semplice può quindi generare conseguenze amministrative inattese.
La perdita di superficie è uno dei temi più sensibili dal punto di vista immobiliare. Ridurre anche solo di pochi metri quadrati un appartamento può incidere sulla sua appetibilità, soprattutto nei mercati urbani dove il valore è fortemente legato alla metratura. A livello percettivo, ambienti leggermente più piccoli possono risultare meno luminosi e meno flessibili dal punto di vista distributivo, con un impatto diretto sulla rivendibilità futura.
C’è poi un aspetto di comfort spesso trascurato. Il cappotto interno migliora la temperatura dell’aria, ma non sempre quella delle superfici. Questo può creare una sensazione di comfort parziale, con pareti che rimangono fredde al tatto e microclimi meno stabili. Al contrario, il cappotto esterno lavora in modo più coerente con l’inerzia termica dell’edificio, garantendo condizioni più uniformi e prevedibili.
Nel contesto condominiale, la scelta tra cappotto interno ed esterno dovrebbe quindi partire non solo da una valutazione energetica, ma anche da un’analisi immobiliare. Un intervento tecnicamente corretto ma penalizzante in termini di superficie, comfort o gestione futura può ridurre il valore percepito dell’immobile, vanificando parte del beneficio energetico. La differenza reale tra le due soluzioni sta proprio qui: non tanto nei numeri di progetto, quanto negli effetti concreti sulla vita quotidiana e sul mercato.
