La planimetria è uno dei documenti più importanti in una compravendita immobiliare. Rappresenta graficamente la distribuzione di un immobile e consente di verificare superfici, confini, disposizioni interne e, soprattutto, eventuali irregolarità. Capire come leggere una planimetria e sapere cosa controllare è fondamentale sia per chi vende sia per chi acquista una casa, perché permette di evitare errori, incomprensioni e perdite di tempo.
Che cos’è una planimetria catastale
La planimetria catastale è un documento tecnico depositato al Catasto. Mostra in scala la configurazione dell’immobile così come è stata dichiarata al momento dell’accatastamento, evidenziando gli elementi architettonici essenziali: muri, porte, finestre, balconi, pertinenze e talvolta le altezze interne. È un disegno “pulito”, privo di arredi o decorazioni, pensato per rappresentare esclusivamente la struttura dell’abitazione.
Come leggere una planimetria: gli aspetti fondamentali
Quando si osserva una planimetria, la prima cosa da individuare è la scala, che solitamente è 1:100 o 1:200. Questo dato permette di interpretare correttamente le dimensioni: un centimetro sul foglio rappresenta uno o due metri reali, a seconda della scala utilizzata. Da qui si può passare alla lettura degli ambienti, valutando la superficie calpestabile e la disposizione dei locali. La planimetria offre infatti una visione chiara dell’organizzazione interna: come si sviluppano zona giorno e zona notte, come si distribuiscono ingressi e disimpegni, quali sono gli affacci e come si articola la circolazione all’interno dell’appartamento.
Un altro elemento da osservare è la distinzione tra muri portanti e pareti divisorie, facilmente riconoscibile dallo spessore delle linee. Questa informazione è fondamentale per chi valuta una ristrutturazione, perché permette di capire quali interventi sono possibili e quali no. Anche la posizione di porte e finestre è importante. Oltre a definire illuminazione e aerazione, incidono sulla possibilità di arredare gli spazi e sulla loro funzionalità. Infine, nelle planimetrie più complete possono essere presenti simboli tecnici e quote altimetriche che aiutano a interpretare correttamente altezze, livelli e particolarità architettoniche.
Cosa controllare in una planimetria prima della compravendita
Il controllo più importante riguarda la conformità tra la planimetria e lo stato reale dell’immobile. La rappresentazione catastale deve essere perfettamente coerente con ciò che si trova durante il sopralluogo: la posizione dei tramezzi, le dimensioni delle stanze, l’apertura di porte e finestre, la presenza di balconi o ripostigli. Qualsiasi difformità, anche minima, può diventare un problema in fase di rogito.
È utile verificare anche la destinazione d’uso dei locali. Un ambiente senza finestra, ad esempio, non può essere considerato una camera da letto; una cucina ricavata dove non è previsto uno scarico potrebbe non essere conforme. Leggere questi aspetti con attenzione permette di capire se l’immobile rispetta i requisiti minimi previsti dalla normativa, compresa l’altezza dei soffitti, che in genere deve essere di 2,70 metri per gli ambienti abitabili (salvo specifiche deroghe regionali).
Particolare attenzione meritano anche le pertinenze: cantine, box, soffitte o posti auto devono essere presenti in planimetria e correttamente indicati. La loro assenza o una rappresentazione non aggiornata può ritardare la vendita o richiedere aggiornamenti catastali.
Ultimo passaggio, ma cruciale, è la verifica della corrispondenza tra planimetria catastale e documentazione urbanistica depositata in Comune. Le due versioni devono coincidere. Se emergono differenze, può essere necessario procedere a un aggiornamento o a una sanatoria.
Perché è importante controllare la planimetria prima della vendita
Un controllo accurato della planimetria evita imprevisti e garantisce una compravendita più fluida. Un’agenzia immobiliare professionale svolge questo controllo prima ancora di prendere l’incarico, verificando che la documentazione sia completa, che la planimetria sia aggiornata e che non esistano difformità o situazioni che potrebbero ostacolare la vendita. Successivamente, per scrupolo e tutela sia del proprietario sia dell’acquirente, vengono effettuate ulteriori verifiche durante il processo di vendita, così da assicurare la massima trasparenza e serenità in ogni fase.
Leggere una planimetria non richiede competenze tecniche avanzate, ma è indispensabile conoscere i principali elementi da analizzare e capire cosa controllare con attenzione. Questo documento non mostra solo la distribuzione interna di un immobile: racconta anche il suo livello di regolarità e la sua idoneità alla vendita. Affidarsi a professionisti che controllano la documentazione fin dall’inizio garantisce un percorso più semplice, sicuro e privo di sorprese, sia per chi vende sia per chi desidera acquistare casa.
